As comunidades de vizinhos sempre observam cada detalhe gasto. É justamente por isso que na hora de contratar um profissional elas devem conhecer todas as suas tarefas.
É normal que os proprietários de um edifício na Cidade Condal saibam o que faz um administrador de imóveis.
Se você ler este artigo, entenderá a importância de contar com um administrador de imóveis colegiado e profissional, assim como todas as funções que poderá delegar para o dia a dia dele sendo proprietário de um imóvel em Barcelona.
As 6 obrigações dos administradores de imóveis
O primeiro que há de se destacar é que não existe lei inalterável. O artigo 20 da Lei de Propriedade Horizontal detalha as funções mais importantes.
| 📌 A legislação não é um texto inalterável, se vai ampliando conforme o contexto e depende da decisão de cada comunidade. Desta forma, fica a pergunta: o que diz a lei da Propriedade Horizontal sobre as funções do administrador? |
1. Velar pelo bom regime do imóvel
A lei diz:
Velar pelo bom regime da casa, suas instalações e serviços, fazer advertências e prevenções delas para os titulares.
Isso quer dizer:
O administrador de imóvel não é um vigilante de segurança, nem deve passear diariamente pelo edifício para detectar incidências.
Mas se o porteiro, um vizinho ou qualquer pessoa encontre um problema, o administrador deve atacar o problema. Seja para ele mesmo solucionar o problema ou avisar a pessoa/empresa correspondente.
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Atenção completa ao proprietário
2. Preparar o plano de gastos previsíveis
A lei diz:
Preparar o plano de gastos previstos com a devida antecedência e submeter ao grupo, propondo os meios necessários para fazer frente aos mesmos.
Isso quer dizer:
O administrador de imóveis conhece os gastos de cada comunidade de vizinhos. Por isso, o profissional deve preparar o orçamento com todos os pagamentos que serão realizados. Também deve calcular as parcelas que devem ser pagas por cada proprietário dos imóveis.
A obrigação do adminstrador do imóvel é preparar o orçamento, mas não pode aprová-lo. Ele deve apresentar o documento ao grupo da comunidade de vizinhos para a sua aprovação.
Além disso, o profissional de gestão da comunidade de vizinhos deve levar a contabilidade da comunidade e informar os proprietários sobre o estado das contas.
3. Conservação do imóvel
A lei diz:
Atender a conservação e entretenimento da casa, dispondo as reparações e medidas que resultem urgentes, dando conta imediata delas ao presidente ou, em seu caso, aos proprietários.
Isso quer dizer:
Esta parte se diferencia pela urgência e é onde o administrador atua à margem do grupo de Proprietários. Quer dizer, se acontece uma incidência de alta urgência ou gravidade, o administrador do imóvel está obrigado a atuar sem esperar a aprovação dos donos dos imóveis.
Por sua vez, a lei entende que “conservação da casa” significa assegurar que todas as suas instalações e serviços estejam no estado correto, assim como pautar as inspeções regulares.
4. Executar as ordens do grupo
A lei diz:
Executar osacordos adotados em relação à reformas, efetuar os pagamentos e realizar as cobranças que sejam procedentes.
Isso quer dizer:
O administrador do imóvel é o responsável final de levar a cabo os acordos do grupo.
Geralmente, estas resoluções aprovadas são reformas no edifício. Desta forma, o profissional da administração de imóveis deve elaborar o plano de ação e marcas as datas que as ditas reformas serão feitas.
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5. Secretário do Grupo e Custódia da documentação
A lei diz:
Atuar, no caso apropriado, como secretário do grupo e custodiar a documentação da comunidade a disposição dos titulares.
Isso quer dizer:
Um adminstrador de imóveis colegiado pode atuar também como secretário do grupo. Este cargo se responsabiliza de realizar as atas do grupo, expedir os certificados necessários e custodiar os documentos não sensíveis à comunidade.
O administrador de inóveis está obrigado a guardar esta documentação não sensível durante 5 anos. E o que é documentação não sensível? São contas, recidos ou contratos prorrogados.
6. Outras atribuições
A lei diz:
Todas as demais atribuições que se conferem pelo grupo.
Isso quer dizer:
Cada comunidade de vizinhos é diferente e pode assignar uma tarefa distinta ao seu administrador de imóveis contratado. As ações podem variar segundo se são comunidades de residência habitual ou segunda residência.
| 📌 As tarefas do administrador de imóveis estão abertas a serem mais que as estritamente obrigatórias. Portanto, depende da negociação entre cada comunidade com o profissional contratado para ter a lista completa de suas responsabilidades. |
Desta forma, dependa da negociação entre cada comunidade com o seu profissional contratado como administrador.
7. Representação legal da comunidade (não obrigatório)
A Lei 39/2015 obriga as comunidades de vizinhos a se comunicar com as administrações públicas por meios eletrônicos.
De forma geral, as comunidades de vizinhos nomeam os administradores de imóveis como seus representantes legais para enviar e receber notificações com as entidades públicos.
E o que fazer se o administrador não cumpre as suas funções?
A tarefa de administrar e gerir imóveis é uma tarefa que só pode cair nas mãos de profissionais.
Por isso, se um profissional contratado não cumpre com seus deveres é hora de substituí-lo rapidamente. Em ShBarcelona, somos membros orgulhosos do Colegio de Administrador de Imóveis de Barcelona-Lleida.
É a organização oficial que regulariza esta profissão e mantém o nível do padrão de qualidade alto. Ao final, estão tratando de um dos temas mais importantes de uma pessoa, o seu domicílio.
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Se ainda sobraram dúvidas sobre quais são as tarefas obrigatórios de um administrador de imóveis, veja este vídeo dos companheiros da Baeza Fincas, eles explicam com mais detalhes:
Fontes:
https://www.elmundo.es/economia/vivienda/2017/04/20/58f8800046163fcc1f8b4584.html
https://www.conceptosjuridicos.com/lph-articulo-20/
https://www.comunidades.com/legislacion/comunidades/ley-de-propiedad-horizontal/articulo-20/
