Tomar a decisão de comprar um apartamento não é fácil. Durante este processo, muitos fatores influenciam a compra-venda, como o preço, o estado do imóvel ou adaptação ao nosso orçamento.
Agora imagine que você tenha encontrado A casa: ela está situada em um bairro do qual você sempre quis morar, é grande, pode ser pagado (financeiramente falando) e, além disso, você só precisará fazer alguns pequenos reparos. O problema: está em alta demanda.
Para começar, o que é contrato de depósito?
Quando pensamos em comprar um apartamento em Barcelona, não podemos manter apenas o preço da vivenda, mas devemos somar todos os impostos e despesas associadas à operação que até que não paguemos, não poderemos dizer que possuímos isto.
Quando estivermos convencidos de que queremos ficar com aquele apartamento, podemos acordar com o vendedor/a para reservar ele através de um contrato de depósito, chamado no Brasil de depósito caução.
Portanto, o que é um contrato de depósito? É o documento que garante que o vendedor concorda em vender o apartamento ao comprador através de um pagamento como sinal, que normalmente equivale a 10% do valor total do imóvel.
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Neste contrato, ambas as partes têm obrigações a cumprir:
- Por parte do vendedor, como acabamos de mencionar, ele deve assegurar ao interessado/a que cederá a vivenda e não aceitará outras propostas.
- Por parte do comprador, ele se compromete a comprar o imóvel e cumprir as cláusulas estabelecidas no contrato.
Informação que o contrato de depósito deve conter
Dependendo do tipo de contrato que vamos assinar, que discutiremos na próxima seção, o documento deve conter informações específicas, previamente acordadas entre ambas as partes.
No entanto, o contrato de depósito de compra de uma vivenda deve conter as seguintes informações básicas:
- Dados pessoais dos interessados
- Descrição e identificação do imóvel
- Preço final da vivenda
- Tipo de contrato (penitencial, confirmatório ou penal)
- Forma que será feita o pagamento
- Quantidade de dinheiro entregue como depósito (o referido montante será deduzido do preço total)
- Consequências por imcumprir o contrato
- Prazo para formalizar a escritura pública de compra-venda
- A distribuição das despesas associadas à compra-venda
- Assinatura de ambas as partes
2. Tipos de contratos de depósito
Existem três tipos de contratos de depósito para formalizar o acordo entre comprador e vendedor. Cada um deles contém consequências diferentes em caso do incumprimento de contrato:
Contrato de depósito penitencial
Também chamado de contrato de rescisão, neste contrato ambas as partes podem rescindir livremente o contrato e não será exigido o pagamento por danos ou prejuízos.
No caso de ser o comprador que descumpriu o contrato, o vendedor pode reter o sinal de que foi abonado. No caso que seja o vendedor quem decida rescindir o contrato, ele deverá devolver o valor entregue como depósito ao comprador em duplicata no conceito de sinal.
Atualmente, é o tipo de contrato mais utilizado na compra-venda de vivendas. Este contrato está regulamentado pelo artigo 1.454 do Código Civil.
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Contrato de depósito confirmatório
Regidos pelo artigo 1.124 do Código Civil, os depósitos confirmatórios são semelhantes aos penitenciais, pois também se entrega uma quantia em dinheiro pré-determinada como sinal.
No entanto, se o contrato for descumprido, o modelo de contrato confirmatório não oferece liberdade para rescindir o contrato e não servirá de indenização para a parte afetada, mas é possível exigir que a compra-venda seja efetuada ou processar a outra parte para poder reclamar os danos e prejuízos da rescisão.
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Contrato de depósito penal
Nos contratos de depósitos penais, regidos pelo artigo 1.152 do Código Penal, o sinal entregue é estabelecido como indenização em caso de descumprimento contratual por alguma das duas partes.
Da mesma forma, a parte afetada também pode exigir que o contrato seja cumprido e, portanto, que compra-venda do imóvel seja realizada.
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3. Como redatar o contrato de depósito da compra-venda de vivenda
Uma vez que tenhamos todas as informações que devem ser incluídas e o tipo de depósito que usaremos, é hora de redigir o documento jurídico.
Se a operação de compra-venda for efetuada por meio de uma agência imobiliária, a agência será responsável de redigir o contrato de depósito. Assim você economiza todo o gerenciamento de fazer por conta própria.
No ShBarcelona cuidamos de redigir o documento para você e atuamos como intermediários entre ambas as partes, inclusive no momento do pagamento da reserva do imóvel, já que nós receberemos o valor em dinheiro e o pagaremos diretamente ao comprador/a.
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Baixe o modelo de contrato de depósito penitencial
No caso da compra-venda entre particulares e não ter a intermediação de nenhuma empresa, você pode redigir contrato de depósito penitencial para a compra-venda de uma vivenda por conta própria através deste modelo disponibilizado, uma vez que é o tipo de contrato de depósito mais usado atualmente.
Baixe aqui o modelo de contrato de depósito penitencial
No entanto, uma vez redigido, é importante revisá-lo com o auxílio de um profissional para assegurar que todas as cláusulas descritas estejam corretas, em que ambas as partes concordam com todas as informações contidas, pois este documento será usado a posteriori pelo cartório para formalizar a escritura de compra-venda.
Você tem alguma dúvida sobre o contrato de depósito?
